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定向政策精准发力 楼市吸金魅力不再

2019-08-29 09:20

  此次定向货币政策的精准发力是在政府连贯性的配套政策支持下实现的。近年来政府调控频频发力,土地、财政政策明显向保障房、安居房、棚户房改造等项目倾斜。中国房地产行业结构调整的基本格局正在逐步形成。
  存贷比计算的新办法松了松商业银行信贷的“紧箍咒”。
  6月30日,银监会公布《关于调整商业银行存贷比的通知》,重新规定存贷比口径的计算方法。其中,贷款项目(分子)扣除6项,存款项目(分母)增加两项。
  除了延续面向三农、小微的政策性优惠,分子调整项目的第四条引发外界广泛关注——商业银行发行的剩余期限不少于1年,且债权人无权要求银行提前偿付的其他各类债券所对应的贷款。
  其中,“所对应”这三个字指向不明。笔者认为,一种可能的解读是:除前述条款已经明确指出的小微专项债外,同时鼓励银行信贷流向其他政策扶持项目发行债券,例如国开行住宅金融债事业部将发行的“专项债”等类似债券。这类面向住宅金融、棚户改革的政策性倾斜是当下房地产行业内部结构性调整的需要。
  与面向小微、三农的优惠性政策一样,棚户改革等地产业调整也是中国大经济格局改革的一部分。然而,在结构性调整的大趋势下,仍有部分投机型的房地产商试图从存贷比新政的红利中分一杯羹。
  过去10年,房地产是中国经济发展的主要动力。很多人信奉地产只涨不跌,将其视为增值首选。同时,房地产行业贷款具有占比大、利率高和违约率低这三大优势,资本的逐利性使其成为银行贷款的大客户。但是,部分投机性房产推高房价的同时也催生公平性质疑——一方面中国住房空置率已高达22%,另一方面众多普通百姓买不起房,甚至租不起房。房地产触动了多个利益群体的敏感神经,成为了经济失衡、社会矛盾的引爆点。
  这一格局正在发生变化。进入2014年后,受政府限购限贷等一系列政策影响,房地产行业的发展热潮开始降温。国家统计局公布的数据显示,1至4月份,房地产开发企业土地购置面积8130万平方米,同比下降7.9%;商品房销售面积27709万平方米,同比下降6.9%.
  在成交量下跌、部分小地产商的资金链断裂等压力下,不少地产商急需“输血”。因此,不少人担心,当银行的贷款余额出现松动之际,资本很有可能会再次转向房地产。
  那么,楼市会否再度成为资金屯集之地?定向的货币政策松动能否实现调结构的初衷,还是再度沦为增总量的刺激性政策?此前类似定向政策的成效或许能够帮我们看清趋势变化。
  今年4月份以来,为了实现稳增长的目标,政府连续出台定向降准政策。货币政策有所松动,有利于银行增投信贷。但是,中国指数研究院发布的“百城价格指数”显示,4月份央行推动定向降准后,中国的房地市场产似乎并未因为利好的货币政策而扭转颓势——5月份百城房价出现两年来的首次环比下跌,下跌城市超六成,较4月份增加17个;6月份,百城房价延续跌势,且跌幅扩大。
  这些数据或可证明,随着中国房地产行业问题的集中爆发,百姓对其信心指数的下降,昔日楼市的吸金魅力渐退。资本的逐利性使其意识到,中国经济正在生病,总量刺激的强心针只能救急,只有经历结构调整期的阵痛才能走向长期稳定发展。
  因而笔者认为,此次定向货币政策的精准发力是在政府连贯性的配套政策支持下实现的。近年来政府调控频频发力,土地、财政政策明显向保障房、安居房、棚户房改造等项目倾斜。中国房地产行业结构调整的基本格局正在逐步形成。
  3月24日,全国住房城乡建设工作会议上,时任住房城乡建设部部长姜伟新表示,2014年全国城镇保障性安居工程建设的目标任务是基本建成480万套以上,新开工600万套以上,其中棚户区改造370万套以上。5月30日,银监会发布的2013年年报显示,要严控房地产贷款风险,在商品房贷款上执行3个“没有任何”,即商品房贷款没有任何松动,没有任何折扣,也没有任何讨价还价的余地。这些都显示了监管机构通过全面配套政策来调整房地产行业结构的决心。
  长期以来,短期“输血”和长期调控的平衡问题始终存在,政府宏观调控的微观发力如何着陆成为关键。目前,尽管存贷比口径调整等定向调控的“靶心”已经确立,但是为避免新政结果“脱靶”,监管部门必须完善监管,合理控制执行环节,健全银行等相关部门的问责机制。只有这样,才能真正避免陷入结构性调整滞后带来的困局。