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限购政策仍是稳定楼市必要手段

2019-10-09 21:44

 
  根据北京市住建委的数据,截至5月26日,新房、二手房的成交量均创年内新高。有分析人士据此判断,北京楼市升温已成定局。在这一情况下,坚持现有调控措施,特别是限购政策不动摇尤为重要。
  此前,中国社科院参与《房地产蓝皮书》编撰的副研究员李恩平称,预期2012年部分城市具体限购措施可能有所变化,如对首套住房定义放宽、对二套住房限购放开等等。从其预测的变化内容不难看出:限购将出现放松趋势。
  作为此轮房地产调控的主要手段,并被认为是“微调底线”的限购政策,如放松将动摇尚不稳固的调控根基。因此需要强调:限购政策仍是现阶段稳定市场的必要手段。
  限购政策不是一种市场调控手段,而是政府对房地产市场的行政干预。正是“行政干预”的身份,让其备受质疑。对此,相关部门负责人也曾多次表示,限购政策是不得已而采取的措施。不过,正是在限购、限价等行政措施的强制干预下,投资性需求才得到有效限制,坚挺的房价才出现松动,更多中低收入、居住困难家庭才有了“买得起”房的希望。
  仅以北京为例,据北京中原地产市场研究部5月统计的数据显示,北京自执行限购政策以来的15个月,住宅成交233978套,同比下调幅度达到了46.3%;商品房住宅成交均价为每平方米20425元,相比限购前也有所下行。该研究部相关负责人明确表示,限购确实抑制了投资需求,减少了改善性需求入市。
  更重要的一点,本轮房地产的深度调整在本质上是政策调控的产物,限购又是政策中的杀手锏,作用不容小觑。而从目前的实际调控效果来看,调整尚未到位,调控目标也还未实现。如在现有调控措施不变的情况下,仅放松限购政策,那么今后政府部门调控楼市的“利器”是什么?房价会不会出现令人担心的报复性反弹?房地产调控目标能否实现?这些都将是现实而又棘手的问题。
  其实早在去年年末,中国人民大学经济研究所发布的《中国宏观经济分析与预测报告》便已做过类似预测,限购会在今年三季度出现“放松”。那么“放松”之声为何会此起彼伏?从北京实施限购政策一年多来看,虽大多数消费者对限购政策仍持支持态度,但限购效果的发挥随房地产下行趋势的形成已经愈发有限。甚至有学者认为,当下的限购措施,已是强弩之末。特别是在限购政策实施后,房地产交易量虽然出现总体下滑,但对房价的抑制作用有限,市场仍认为,房价大幅下跌的可能性不大。
  如以“调控效果发挥有限”作为放松甚至取消限购政策的理由,则显偏颇。限购的最主要作用是压制购房需求,对购房者的购房心理和行为产生影响。真正解决房地产市场存在的痼疾,需要包括房产税、保障房等组合拳的尽快“出拳”。限购等政策的推出,也恰恰是为这些需要准备周期较长的措施争取宝贵时间。
  此外,考虑到在长达一年多的限购执行期内,已有太多的需求被压制,虽在房地产市场下行趋势下,部分需求转向其他领域,不过在房价仍未出现明显下降、其他投资渠道依然不畅的情况下,投资性需求也会存在很大的侥幸心理。因此,一旦放松限购政策,被压制的需求就有可能形成惊人的反扑力量,再次炒热房地产市场。
  限购政策并非需要长期实施。自限购政策实施之日起,我们就清楚,这一措施不是长久之计。而它的放松和撤出需要一定的前提条件。全国人大常委会委员吴晓灵曾认为,长期采取房地产限购政策与市场配置资源的原则相悖,应更多地运用税收手段调节。对此,住建部部长姜伟新也曾认为,在城镇个人住房信息系统建立后,将不再采取这种行政色彩浓厚的办法。从上述观点中,我们看到,当房产税等市场调控措施的实施,能够承担起调控责任,将是限购政策退出的最佳时机。
  曾有学者建议,住房限购政策应升级为中长期政策,至少在5年~10年内维持不变。对于限购政策这项行政强制性措施到底应实行多长时间,不应在时间上给予量化规定,更应看是否完成最初调控使命,而最关键的是,不能草草收尾。